不论马连道也好，国内其他地方也罢，要应对中国茶产业商业地产中出现的寒流，重点是打造自身商圈的特色，引导商户从单纯卖茶到注意文化创意上的突破，这样才能避免恶性竞争。
中国茶产业商业地产的下一步路径在哪里？采访中，本刊记者和多位茶城经理人进行了面对面的交流。北京马连道茶城董事长张喜说：“2007年有关方面就做过一次统计，当时结果是马连道一条街上，零售商和批发商的比重大约为2:8，而近些年零售商还在不断增加。眼看马连道原来的产业结构已经走向死胡同，我们业内人士一定要抓紧转型找新的出路。同时还要谨记做茶城一定要以‘先予后取、放水养鱼’为宗旨，要提供优质的管理和服务，对商户的利益要维护到位。”
天福缘茶城董事长何志荣则认为：“现在北方到处都建了茶城，这确实对马连道的销售有影响，因为有很多批发商都亲自跑到茶产地源头去收购了，这里慢慢成为原产地采购的一个补充点。长期下去的话，这种情况肯定要迫使马连道这种面对面挑茶买茶讨价还价的茶叶市场转型。我们现在就在和北京二商集团合作，开发一个面积有800多平方米的茶博物馆，马连道确实到了该延伸内涵的时候了，我们也要把握时机，加强文化特色，以维系自身的卖点。”
在北京茶叶总公司京华沅市场楼上，早年曾供职于北京菜蔬总公司的侯经理，更是深有体会：“现在马连道近十家茶城，各种起因各种成分的都有，但目前面临的情况都是一样的，你看现在各种信息变化已经日新月异，而这条茶叶街却还沿袭着以前的老传统，一到晚7点左右，各家茶城就相继打烊，这样一来就拦住了相当一部分消费者和爱茶人士的脚步。毕竟现在到处都有各种茶叶店和茶叶市场，北京交通这么拥堵，消费者完全没必要花上这么多的时间和精力来马连道买茶。都说老北京老文化，那么我们新时代的北京城，是否该出现一张新名片呢？马连道已经有了二十年的发展历程，完全可以抓住这一点做文章，在其商业地产的配套环境和氛围上做好文章，让它成为像王府井那样声名在外的休闲旅游场所，这样不但解决了它功能单一、定位雷同的问题，也从另一方面保护了这条街的发展。而这方面的工作，由政府统一规划并牵头运作，效果是最理想的。”
的确，随着中国茶产业的快速发展，地理空间有限、业态相对落后、基础设施不足已成为制约马连道甚至全国各大茶叶市场发展的不利因素。对于政府如何引导茶城转型，西城区广外街道办事处表示，政府将引导整个地区往更高级的消费模式上转变，并强调文化的销售。西城区马连道地区开发建设小组的负责人则评论：“不论马连道也好，国内其他地方也罢，要应对中国茶产业商业地产中出现的寒流，重点是打造自身商圈的特色，引导商户从单纯卖茶到注意文化创意上的突破，这样才能避免恶性竞争，同时在同一商圈内，不建议重复建设茶城项目，一定要实现由多到精的转变。”
2012年1月6日上午，马连道上一家原本名叫“安华景苑”的宾馆，悄悄易帜成了“黄山茶城”，青砖黛瓦的徽州风格门楼，在马连道此起彼伏簇拥的茶城中，显得别具特色。这是安徽人王齐的手笔，他在马连道闯荡了15年，体验过人生的种种成功与失败，亲眼见证了马连道的沧桑巨变，开办一座展示徽文化和黄山形象的精品茶城，一直是他的理想。为让“黄山茶城”能够脱颖而出，他想了不少办法：首先注重推广以黄山茶叶为重点的丰富人文资源，然后在安的基础上把全国各地的好茶企请进来，再辟出一块紫砂长廊，引进紫砂大师工作室，为顾客提供从买茶到收壶的一站式服务。为了方便顾客，王齐有意一改马连道街上茶城的传统，他把营业时间延长到了晚上9点，这样一来就让许多白日里无暇光临的消费者，有了品茶赏玩的好去处。他还别出心裁地在马连道路口以及附近的北京西站地铁内，打上了黄山茶城如何走的广告牌。这位头脑清醒的安徽茶商，十分明白自己下一步的路要如何走：“除了特色还是特色，我希望黄山茶城能够翻新马连道的固有业态，从而获得自己的一席之地。”
再让我们把目光转向中原大地：原来早在2010年10月，一项投资数十亿元人民币、建筑面积达500万平方米，整合了茶行业上下游的大型综合项目—“信阳国际茶城”，就在中国著名的“”产地—河南省信阳市羊山新区开工兴建。该项目定位为全球最大的茶产品集散展示中心、茶产业研发中心、茶行业信息推广中心、茶文化挖掘传承中心和茶行业标准制定中心，同时辅之以产业技术交流、行业人才培训、茶文化博览及旅游等内容。市场经营种类将涵盖世界各地的茶叶、茶工艺品、茶具、茶农业用品、茶机械、茶食品等衍生产品，集中外名茶于一体，成为全球最大规模的、国际性的以茶叶及茶关联产品交易平台为基础的、全方位多角度链接茶产业上中下游的茶产业集群。该项目已经被列为河南省以及信阳市在国家“十二五”期间的重点工程，预计将于2013年4月正式开业。
这个项目在开立之初，也受到了一些质疑：“信阳凭何建茶城？信阳茶城如何‘国际’？”带着种种问题，记者在2012年6月17日上午，专访了信阳国际茶城运营公司总经理欧阳道坤，他说：“我们现在做的这件事，已经超越了过去的一套模式，因为过去谈到茶产业的商业地产，那无非就是搞茶叶集贸市场，这种规划到现在已经完全落后了，因为茶产业的商业运作正更多地向着平台化和商品化发展。中国茶企业的数量虽然多，但是能够整合产业上下游资源具备相当实力的企业却并不多见。同时，绝大部分茶企业都专注于做品质而忽视了产品的流通，这其中既有观念问题也有资金的束缚。对于中小企业来说，从无到有地建立流通网络，所付出的代价太大，将拖累整个企业的运转；而即使是产能领先的大型企业，其流通网络仍然难以覆盖全国。整个中国的茶产业需要一个公共并且低成本的流通平台，来解决茶叶流通中的瓶颈问题。”
欧阳道坤表示，信阳国际茶城在未来不仅要做大流通，还要培育终端网络，帮助中小企业建立流通平台。也就是说，它不仅止于在信阳建一座实体的茶城，还要在全国建立与之配套的终端网络，就像家电业中的国美和苏宁模式，消费者将能够在茶叶的大卖场中，见到几乎所有的种类和品牌，人们不用花费长时间就能选择到不同种类和品牌的茶叶。而这种大卖场，还会有强大的综合商务功能，能满足人们在观光、文化、休闲、体验等方面的一系列要求，形成深入的消费认同感。“其实茶产业的商业地产规划，最主要就是分清自身的定位和优势，建设规划时要方向明确，根据项目是位于产区还是销区市场，是针对批发商、零售商还是最终端的消费者，是走B-B还是B-C模式，进行全盘综合性的考虑，切忌一拥而上，盲目招商，这会造成对商户乃至整个市场的伤害。”
有关中国茶产业商业地产开发所产生的问题，中国茶叶流通协会秘书长吴锡端也谈了自己的看法：“中国茶叶批发市场由于缺乏管理，重复建设的情况日趋严重。在现阶段，国家不可能组建专门机构，对茶叶批发市场建设进行统一的规划和管理。这就要依靠行业的自身力量，建立茶叶批发市场的协调和管理组织，同时根据国家的有关法律、法规和已经颁布的市场建设标准，创造公平竞争的市场环境。从目前情况看，国内茶产地的批发市场相对来说发展比较健康，像福建安溪，浙江的新昌、松阳，广西的横县等地，茶叶市场的交易日益集中，市场的影响力也在增强，较好地发挥了茶叶交易、信息传播和物流配送等功能。与此同时要注意的是，销区的茶叶批发市场正在发生转变。由于大多数省会中心以及地级市都建成了茶叶批发市场，茶叶交易分流的情况日趋严重，市场的批发量在下降，多数商户由批发开始转向零售。为适应这种变化，近几年我们销区的茶叶市场硬件设施提升得很快，更加重视消费者在市场购买产品时的文化体验功能，其服务水平也在不断提高，这个趋势在将来还会进一步延续。另外，茶叶电子商务也将成为大多数商户经营的辅助手段，将有越来越多来自批发市场的商户涉足网上交易，茶叶销售的全面个性化时代已经到来。”来自中外烟酒茶2012年第7期